商业银行房贷之所以出现全面紧缩迹象，一来因为监管部门加大了对银行信贷的监管力度，二来因为楼市火爆使部分银行基本用完了全年的房贷额度；另外当前房价持续上涨使房贷业务风险加大
商业银行个人住房贷款业务的新动向近期备受关注。北京、上海、深圳、温州、福州等城市都传出了本地商业银行收紧个人房贷的消息；还有媒体报道称商业银行可能上调个人房贷首付比例至40％—50％，以配合宏观调控。虽然各类信息比较杂乱，但可以肯定的是，在东部一些房地产热点城市，各家商业银行已经开始采取收缩房贷的一些措施，楼市资金面将受到显著的影响。
　　商业银行多方面收缩房贷
　　目前银行个人房贷业务主要有以下几项变化：
　　第一，住房循环贷款已经全面收紧。住房循环贷款是各银行在最近一年内为争夺房贷市场而推出的新产品，但因其“随借随还”的特性而屡遭质疑，被指对信贷资金违规进入股市、楼市起到了推波助澜之力，目前已经在各银行全面收紧。如招行北京分行已加强了对循环贷款的审查，只对拥有两处以上房产的个人开展这一业务，对销售时间超过5年的一手房不予受理。在上海，招行、中行等都已暂停将转按揭与循环授信结合的业务，转按揭业务也仅限于客户将房贷余额从外行转入。杭州的商业银行中，中行和建行已经暂停办理循环贷款业务，工行、招行、民生银行等都大大提高了贷款条件，如加强了用途监控，贷款客户开立的银行账户被严禁开通银证通、银证转账或第三方存管功能，而资金流向的账户也不得开设证券功能。
　　第二，部分银行停办消费类房产抵押贷款。如福州的建行、交行等多家银行的分支机构已暂停发放个人房产抵押贷款；中行虽然仍可以发放抵押贷款，但条件极为苛刻，除要求个人具备较高的资信记录、稳定的收入情况外，还需要提供明确的贷款资金用途证明，如购房、购车、装修合同等。在厦门，中信银行、兴业银行等已基本暂停办理除按揭贷款外的其他个贷。另外，在温州、深圳等城市，以房地产抵押的个人经营性贷款也已经在多家银行全面收紧。
　　第三，二手房房贷审批更加严格，个别银行暂停该业务。据了解，温州、深圳的各家商业银行对个人二手房按揭贷款的审批手续比以前更加严格，除了对申请人资质要求明显提高外，对二手房评估价也有所下调。也就是说，部分客户可能难以贷到预想的金额。在光大银行杭州分行，一些房龄超过20年、面积小于60平方米且地段较差的二手房房贷已经很难通过审批。建行福州各支行的二手房房贷已经基本暂停。
　　第四，一些银行提高了购买多套住房的首付比例。光大银行深圳分行8月初开始，对包括个人房贷在内的综合消费贷款加强了控制，个人房贷按揭成数为七成，同一业主每增加一套按揭房，首付须提高5％，即第二套按揭房首付为三成五，第三套房首付为四成，依此类推。深发展深圳分行也停止了过去部分存在的可八成按揭的做法，最高按揭降至七成，并严格了审批条件。
　　近期房贷收紧的主要原因
　　一直被银行视作优良业务的个人住房贷款业务为何突然收紧？监管部门加强监管力度是主要原因。
　　首先，银监会加强了对下半年贷款速度的控制。据悉，在银监会7月份召开的年中工作会议上，银监会主席刘明康布置了下半年的重点监管任务，并强调要将金融机构的新增贷款速度控制在全年增长15％以内。由此，今年新增贷款的增速不能超过15％被视作监管部门为银行划定的警戒线。根据央行公布的数据，今年上半年，境内金融机构新增人民币贷款2．54万亿元，而2006年全年的新发放贷款额为人民币3．18万亿元。以15％的上限进行测算，下半年，金融机构新增贷款额将不能超过1．117万亿元，远低于上半年的贷款金额。这意味着下半年各家银行必须更有节制地发放贷款。
　　其次，上半年房地产市场的火爆使部分银行基本用完了全年的房贷额度，房价过高也使房贷业务风险加大，成了被银行紧缩的对象。据统计，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7．1％，创23个月来的新高。深圳房价甚至在半年内暴涨50％。伴随房价上涨的是银行房贷业务的剧增。据上海银监局统计，至6月末，上海中资商业银行个人住房贷款余额为2553．49亿元，比年初增加68．01亿元。其中，6月份个人住房贷款增加45．43亿元，比5月份增长4．3倍，当月增量几乎是前5个月累计增量的两倍，房贷出现超常增长。在这种情况下，房价一旦下跌，大量借款人的还款能力将出现问题，银行房贷违约率也将大增。尤其在央行几次加息之下，贷款利率持续上行，购房者的压力在不断增加，房贷质量堪忧。
　　再次，监管部门多次对商业银行警示房贷风险。在7月底召开的上海金融形势分析会上，央行上海总部明确提出要“密切关注国家房地产调控政策和房地产价格走势，加强房地产企业贷款和个人住房贷款的资金流向监控”，这被认为是近年来央行首次以相对明确的态度警示涉房贷款的潜在风险。随后，央行上海总部在其发布的《中国区域金融稳定报告》中指出，“如果房价出现较大幅度波动，将对银行的信贷资产价值与抵押品资产价值产生双重影响，使房地产市场波动风险高度集中于银行体系”，再次对房贷业务提出了明确的警示。银监会近期也发出紧急通知，要求各家国有商业银行、股份制商业银行以及资产规模在500亿元以上的城市商业银行和在华外资法人银行，对其房地产贷款展开风险自查。特别提到要进行“房地产贷款业务风险压力测试”，尤其是进行个人住房贷款成数专项压力的测试。这些举措无疑透露了监管部门对银行房地产信贷潜在风险深为担忧。
　　最后，银监部门检查信贷资金流向让商业银行不敢掉以轻心。6月份，银监会宣布对被中国核工业建设集团公司和中国海运（集团）公司挪用信贷资金的8家银行分支机构进行行政处罚。中国核工业建设集团公司和中国海运（集团）公司共计挪用了近45亿元的信贷资金进入房地产市场和证券市场。之后，各家商业银行都加大了对下属分支行的检查力度。除了银行“自查自纠”外，各地银监局也加强了对所辖银行的检查。如在北京银监局召开的2007年年中工作会议上，有关负责人表示，将协调相关部门加大对银行资金违规流入房市、股市的检查和责任追究力度，严防信贷资金违规流入房市、股市。据悉，福州等城市已有银行因贷款资金违规进入股市被银监局查处，也间接导致了当地银行业谨慎放贷。
　　有利于缓解楼市供需失衡
　　银行收紧房贷业务相当于直接收缩楼市资金，对各类购房者的影响无疑是显著的。同时，房贷的收缩将在短期内抑制楼市需求，有利于缓解各地房地产市场供需失衡的状态。
　　首先，借银行信贷进行投机的楼市“炒家”将面临资金链的压力。在多数股份制银行，同一个人按揭四套以上的房，不但首付比例大大提高，而且可能遭遇银行拒贷。这对深圳楼市等投资和投机性需求占较大比重的房地产市场来说，无疑会减少投机行为，而且会促使现有的炒房者加快抛盘。同时，企图囤积新盘的投资者也会因资金紧张和市场气氛而减少，对平抑房价有一定作用。8月以来，深圳楼市已经出现了一些观望的气氛，价格开始松动，*****速度明显放缓。预计其他城市房地产市场也将出现类似的现象。
　　其次，房贷收紧使自住购房者受到波及。借助上半年火爆的房地产市场，一些动作快的银行全年放贷任务已经完成了70％至80％，这也是一些银行上半年业绩快速增长的原因。面对监管部门提出的控制贷款规模的要求，只能压缩下半年的业务，从而波及自住型的购房者。央行连续加息已经增大了自住购房者的还贷压力，商业银行压缩业务规模、严格信贷审批无疑更是雪上加霜。而对自住需求的抑制有利于改善目前各地楼市供给紧张的状况，并影响开发商投资的信心，配合政府土地供给的增加，更有利于缓解楼市供需失衡状况，平抑快速上涨的房价。
　　但是，紧缩银行个人房贷不是长久之计，被抑制的需求迟早会释放。另外，银行系统内过剩的流动性不能投到股市，如果投资楼市的渠道也被堵住了，短期内各银行必然面临业务增长的压力。个人房贷是银行的优质资源，是各行的必争之地，不排除随着房市前景日趋明朗，银行放宽个人房贷的可能。但在房价高涨的情况下，规避风险、抑制炒家将成为各家银行房贷业务首要目标。
来源：中国财经报